基本案情
2014年4月10日，何某作为甲方与某开发商作为乙方签订《联合开发协议》，双方约定在位于永昌县城关镇的地块上联合开发建设总计建筑面积36265平方米的商住楼和建材市场，甲方何某可以出售联合开发的楼房。合同对双方联合开发的权利义务进行了约定。2014年4月28日，涉案工程取得建设用地批准书。2014年8月26日，取得建筑工程施工许可证。2015年4月13日，取得建设工程规划许可证。2018年2月12日，朱某与何某签订《商品房买卖合同》，购买其中一套涉案房屋并支付购房款288000元。朱某现持有涉案房屋的钥匙占有涉案房屋。后某开发商又将该房屋二次向他人出售。某开发商对何某向朱某出售的涉案房屋发生争执，遂将朱某及何某诉诸法院，要求二人返还涉案房屋。
裁判结果
一审法院认为朱某基于某开发商的授权与何某签订的《商品房买卖合同》有效。合同生效后，朱某有权占有涉案房屋房屋。某开发商要求朱某返还房屋的理由，不符合法律规定，判决：驳回某开发商的诉讼请求。
宣判后，某开发商以其尚未取得商品房预售许可证，违反法律禁止性规定为由提起上诉，主张无效，朱某无权取得涉案房屋，应当向其返还房屋。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
朱某与何某签订《商品房买卖合同》、支付全部房价款并占有涉案房屋，作为房屋销售方的合同目的已经实现，因何某与某开发商之间在履行《联合开发协议》过程中发生内部争议，某开发商又将涉案房屋二次出售他人，某开发商提起本案诉讼，主张《联合开发协议》和《商品房买卖合同》均无效，显然违背诚信原则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效，适用民法典的相关规定。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”本案中，朱某与何某签订合同时虽未取得商品房预售许可证，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的商品房预售许可制度，但案涉开发项目已经取得土地使用证、建设用地规划许可证、及建筑工程施工许可证的情况下，预售制度所欲避免的风险在本案中已经不存在。因此，某开发商签约时未取得商品房预售许可证的事实，并不必然导致其授权何某签订合同的民事法律行为无效。某开发商为获取其他利益，违背《联合开发协议》中已同意何某对外出售房屋的约定，提起本案诉讼主张合同无效，显然与社会价值导向和公众认知相悖。遂做出上述判决。
本案是某开发商与何某在履行双方签订的《联合开发协议》过程中因“一房二卖”而产生的纠纷，按照民法典施行前的法律规定，因开发商未取得商品房预售许可证，朱某与何某签订的《商品房买卖合同》会因此而无效，但按照民法典及司法解释的规定，不因开发商签约时未取得商品房预售许可证而机械认定房屋认购合同无效，因商品房预售制度所欲避免的风险在本案中已经不存在，开发商提起本案诉讼因其与何某之间内部产生争议而发生的诉讼，对开发商违背诚信的行为应当给予否定性评价，依法保护了消费者合法权益。
供稿：民一庭 编辑： 研究室
公安部：